Une stratégie globale et nécessaire

Une stratégie immobilière 2020-2024 a été validée par le Gouvernement wallon. Sur la table depuis plusieurs mois, celle-ci prend encore plus sens avec la crise du Covid-19 (généralisation du télétravail,…). Par ailleurs, la rationalisation de la gestion immobilière dégagera des marges financières utiles dans cette période d’augmentation des dépenses dues à la crise.

Pour la période 2020-2024, le parc immobilier sera optimalisé, mis en adéquation avec les nouveaux enjeux (performance énergétique, situation centrale et proche des gares, modularité, bien-être des travailleurs, …) et pourra compter sur une gestion centralisée, prédictive et professionnalisée grâce à un inventaire complet et un nouvel outil de gestion (Planon).

 

Réduction du nombre d’immeubles du parc immobilier dans le cadre de regroupements de certains services

Namur – Jambes

Actuellement, 56 implantations dont 40 bâtiments administratifs. En 2024, les bâtiments administratifs seront réduits à 12 (répartis sur 8 sites).

Superficie : 2020 : 188.740 m² ~ 2024 : 110.162 m²

Agents : 2020 : 4.800 ~ 2024 : 5.000

Loyers : 2020 : 9.052.643 € ~ 2024 : 7.217.462 €

Prix de vente estimés :

  • 3.047.810 € pour 2020
  • 175.000 € pour 2021
  • 0 € pour 2022
  • 41.576.985 € pour 2023
  • 18.059.950 € pour 2024
  • 12.591.900 € pour 2025

Liège

Regroupement des services en un bâtiment à proximité de la gare de Liège. 6 implantations seront libérées pour une prise en location effective en 2022.

Superficie : Avant : 12.361 m² ~ après : 8.600 m²

Agents : 400 agents (à terme)

Loyers : Avant : 859.798 € ~ après : 1.681.641 €

Prix de vente estimé de deux implantations quittées : 8 millions € + bâtiment à Angleur déjà vendu pour 2.925.000 €

Wavre

Les 5 implantations vont être regroupées dans un seul lieu dès le premier semestre  2021.

Superficie : Avant : 4.719 m² ~ après : 2.200 m²

Agents : 75

Loyers : Avant : 690.655 € ~ après : 359.600 €

Prix de vente estimé : 134.300 €

Mons

A Mons,  5 implantations sur 8 vont être regroupées, les locations vont ici augmenter mais celles-ci doivent être mises en perspective avec les travaux de rénovation importants qui auraient dû être réalisés, si les biens concernés restaient propriétés de la région, ainsi qu’avec les consommations énergétiques importantes de ces immeubles anciens. Ainsi, trois immeubles en propriété vont être vendus (estimation 9,6 millions d’euros), et deux locations seront arrêtées.

Superficie : Avant : 17.080 m² ~ après : 7.000 m²

Agents : Avant : 240 ~ après : 270 (à terme)

Loyers : Avant : 390.000 € ~ après : 1.133.000 €

Prix de vente estimée des 3 immeubles : 9,6 millions €

Charleroi

La stratégie n’est pas encore définie actuellement.

Immowal dispose d’un mandat du Gouvernement pour regrouper les services de l’AVIQ de même que Famiwall. Il est envisagé, à ce stade, de collaborer avec Immowal et de se joindre à ce projet pour les services du SPW situés à Charleroi.

Pour l’ensemble de ces rationalisations, les coûts de rénovation et de maintenance seront réduits et les économies d’énergie largement accrues.

 

Evolution du montant total des loyers et des recettes des ventes

On constate que l’effet de l’opérationnalisation du plan stratégique immobilier portera ses effets à partir de 2025, avec une baisse de plus de 2.5 millions entre 2020 et 2026. Dans l’intervalle, l’augmentation est justifiée par la superposition de certains loyers. Cette superposition a cependant été grandement limitée par des négociations qui ont permis d’obtenir des périodes, parfois fort importantes, de gratuité de location en début de contrat.

Les estimations en termes de ventes varient en fonction des années. Les premières ventes de 2020 et 2021 sont constitutives d’opérations particulières.

Les ventes réalisées à partir de 2022, s’inscriront dans la politique immobilière globale et permettront de dégager d’importantes rentrées. A titre d’exemple, les recettes de ventes escomptées en 2022 s’élèveraient à 17.600.000€.

 

Exemples :

1 – Namur : Regroupement des services du SPW Fiscalité au sein du bâtiment Crosspoint, Boulevard Mélot, 21

Au niveau des charges, le graphique ci-dessous compare les charges de consommations, maintenance et entretien entre la situation actuelle et la situation projetée. On constate un gain annuel de 65.480 €.

2 – Liège

Le gain relatif aux charges de consommations énergétiques, entretien et maintenance est significatif. Il est estimé un coût annuel futur relatif aux charges s’élevant à 303.450 € contre 465.630 € actuellement, soit un gain de 162.180 € par an.

 

Une modularité revue, notamment suite aux mesures Covid-19

Le SPW occupe actuellement 36.5m² brut par agent pour l’ensemble du parc, ce qui correspond à près de deux fois la superficie moyenne occupée par un agent des services publics dans les autres régions du pays ou dans les pays limitrophes. La réduction de la superficie totale est dès lors souhaitable en Wallonie mais aussi possible pour diverses raisons. Des immeubles ont été loués en urgence par le passé alors qu’ils étaient destinés à être des immeubles à appartements et sont dès lors inadaptés. D’autres, très anciens, comportent des espaces tels que des cages d’escaliers et des halls monumentaux non exploitables pour y localiser des bureaux, d’autres enfin comportent de grandes surfaces de combles.

La modularité des espaces administratifs sera augmentée et améliorée, la volonté du Ministre étant de proposer des solutions qui répondent aux attentes des collaborateurs et qui peuvent varier en fonction des métiers. De plus, la mise en télétravail obligée de 4500 collaborateurs dans le cadre de l’actuelle crise sanitaire pourrait accélérer l’apprentissage de nouveaux modes d’occupation des espaces.

A noter que le développement du télétravail participe également à la transition écologique voulue par le Gouvernement au vu de la réduction des gaz à effet de serre en lien avec la baisse des trajets en voiture domicile-travail.

 

Une politique immobilière exemplaire

Pour que ces projets puissent se concrétiser, une adhésion massive sera nécessaire. Le Ministre en charge de la gestion immobilière, Jean-Luc Crucke, multiplie depuis plusieurs mois les rencontres avec le SPW, via son Comité stratégique ou les syndicats.

En plus des économies directes, des économies d’énergie, de la mobilité douce, toute cette stratégie se doit d’être exemplaire. Les nouveaux projets devront être à la pointe du progrès en termes de techniques et d’équipements en intégrant les concepts d’économie circulaire et de développement durable. L’exemplarité devra également se traduire au niveau du financement. Une analyse approfondie sera menée sur les outils et montages financiers les plus adéquats afin de trouver des opérations immobilières qui n’impactent pas la dette de la Wallonie au vu des contraintes européennes tout en permettant d’autres scénarios, comme les financements publics/privés.